تنظيم الأراضي السكنية والتجارية في مدينة عمّان – الأردن

20-Jan-2023
Organization of Residential and Commercial Lands in The City of Amman – Jordan



لِمن يعرف مدينة عمّان بين الماضي والحاضر، يُدرك التغييرات الكبيرة التي شهدتها في المساحة والأبنية والعمران، ولم تتم هذه التغييرات عشوائيًا؛ بل بناءً على نظام الأبنية والتنظيم لمدينة عام الذي تم وضعه منذ عام ١٩٦٦؛ ويتم التعديل عليه حسب متطلبّات محددة لمعالجة الأزمات والمشاكل التي تشهدها عمّان ومناطقها من ناحية الزيادة المستمرة في الكثافة السكّانية، والتوسعات العمرانية والاختناقات المرورية في الشوارع الرئيسية وبين المناطق، وصُدر آخر نظام معدل بتاريخ ٢٥ مارس ٢٠١٩. يمكنك تصفح الأراضي المعروضة للبيع في هومز الأردن


فما هو نظام الأبنية والتنظيم لمدينة عمّان؟ 

هي أحكامٌ يُعمل بها لتنظيم الأراضي السكنية والتجارية في عمّان لضبط نظام البناء، حيث تم تصنيف الأراضي السكنية إلى فئات: سكن أ، سكن ب، سكن ج، سكن د، سكن شعبي، سكن أخضر، سكن خاص، سكن زراعي، سكن ريفي، وسنكتفي بذكر تفاصيل الأحكام التنظيمية لفئات سكن (أ، ب، ج، د) فقط.

بينما تمّ تصنيف الأراضي التجارية إلى فئات: تجاري محلي، تجاري عادي، تجاري مركزي، مجمعات تجارية، تجاري مكاتب، تجاري صناعي. 

لنتحدث بالتفصيل عن هذه الأنظمة والأحكام التي تعمل بها. 

تنظيم الأراضي السكنية - أحكام تنظيم مناطق السكن

تشترك جميع الفئات السكنية في بنود الأحكام ولكن الاختلاف بينهم في النسب والأرقام، وهذه الأحكام كما يلي:

- الارتدادات: هي المساحة الفاصلة بين البناء وبين حد الأرض التي يمنع فيها البناء، وتشمل الاتجاهات الأمامية، الجانبية، الخلفية.

- النسبة المئوية للبناء: هي المساحة التي يحق لمالك الأرض أن يقوم بالبناء عليها نسبة إلى مساحة الأرض الكلية

- عدد الأدوار 

- الحد الأدنى لطول الواجهة الواقعة على الشارع الأمامي

- الارتفاع: من بلاط الطابق الأرضي

- مواقف السيارات

أحكام فئات مناطق السكن أ، ب، ج، د

1. منطقة سكن أ

- الارتدادات: (الأمامية ٥م، الجانبية ٥م، الخلفية ٧م)

- النسبة المئوية للبناء: ٣٩٪

- الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض: ١٠٠٠م مربع

- الحد الأدنى لطول الواجهة الواقعة على الشارع الأمامي: ٢٥م مربع

- عدد الأدوار: ٤ أدوار

- الارتفاع: ١٦م

2. منطقة سكن ب

- الارتدادات: (الأمامية ٤م، الجانبية ٤م، الخلفية ٦م)

- النسبة المئوية للبناء: ٤٥٪

- الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض: ٧٥٠م مربع

- الحد الأدنى لطول الواجهة الواقعة على الشارع الأمامي: ٢٠م مربع

- عدد الأدوار: ٤ أدوار

- الارتفاع: ١٦م

3. منطقة سكن ج

- الارتدادات: (الأمامية ٤م، الجانبية ٣م، الخلفية ٤م)

- النسبة المئوية للبناء: ٥١٪

- الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض: ٥٠٠م مربع

- الحد الأدنى لطول الواجهة الواقعة على الشارع الأمامي: ١٨م مربع

- عدد الأدوار: ٤ أدوار

- الارتفاع: ١٦م 

4. منطقة سكن د

- الارتدادات: (الأمامية ٣م، الجانبية ٢.٥م، الخلفية ٣م)

- النسبة المئوية للبناء: ٥٥٪

- الحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض: ٣٠٠م مربع

- الحد الأدنى لطول الواجهة الواقعة على الشارع الأمامي: ١٢م مربع

- عدد الأدوار: ٤ أدوار

- الارتفاع: ١٦م


أحكام فئة السكن الخاص: تعتمد أحكام هذه الفئة على المنطقة السكنية التي سيتم إقامة البناء عليها كما يلي:

- تتميز بالبناء العامودي، حيث أنّ عدد طوابق البناء المسموح بها هي طابقيْن وروف فقط.

- تقع ضمن منطقتي سكن (أ) و (ب) و (ج) وتنطبق عليها الأحكام التنظيمية الخاصة بهما.

- الحد الأعلى لارتفاع الطابقين ٩م من ارتفاع البلاط الأرضي.

- عند بناء الروف يُشترط أن يكون موقع في منتصف الطابق المبني عليه بحيث لا يتجاوز ٥٠٪ من مساحته.

ومن المناطق التي تتميز بالسكن الخاص دابوق، عبدون، الظهير، أحياء مختلفة من خلدا، الكرسي، دير غبار، بدر الجديدة وغيرهم من المناطق الأخرى.

سريعًا.. 

- يشترط استخدام ١٥٪ من مساحة الأرض لزراعتها كمناطق خضراء؛ للحفاظ على جمالية المدينة، وللحد من مشاكل التلوث البيئية والحفاظ على نقاء هواء المدينة. 

- يرتفع سعر البناء في سكن (ج)، حيث أنّ نسبة البناء المسموح بها هي ٥١٪ من المساحة الكلية التي لا تتجاوز ٦٠٠ م مربع، وبمساحة ارتدادات أقل مقارنة مع فئات السكن الأخرى.

- في التنظيم الزراعي الحد الأدنى المسموح به عند إفراز الأراضي هو ١٠٠٠٠م مربع أي ما يعادل ١٠ دونمات إلا إذا كان له صفة الاستعمال بموجب مخطط تنظيمي  .

ومستشارو هومز الأردن يعملون جاهدين لتقديم النصيحة الأفضل لعملائهم الكرام، وتوجيههم نحو شراء الأراض المتوافقة مع مواصفات البناء الذين يريدون إقامته ضمن أحكام المنطقة التنظيمية الصحيحة.


تنظيم الأراضي التجارية - أحكام تنظيم المناطق التجارية

وُجدت التنظيمات التجارية لخدمة القطاعات التجارية والصناعية بأفضل شكل، حيث تم تنظيمها كما يلي:

1- التنظيم التجاري المحلّي

وُضع هذ التنظيم لخدمة الأحياء السكنية داخل كل حوض حسب مخطط المنطقة كاملة، يمكن استغلال هذا التنظيم لجميع الخدمات التجارية باستثناء الصناعات.

2- التنظيم التجاري العادي

يتميز هذا التنظيم بوجوده على الشوارع الرئيسية، ويضم نوعين من الأعمال التجارية وهي، المعارض في الطابق الأرضي والمكاتب في الطوابق الأخرى. وتشمل المعارض محلات البيع بالتجزئة المختلفة مثل المخابز، السوبر ماركت، المطاعم وغيرهم. ويعد شارع وصفي التل (الجاردنز) مثال واضح على التنظيم التجاري المحلي.

3- التنظيم التجاري (المراكز) المجمعات التجارية

يشمل هذا التنظيم (المولات) التي تتطلّب مواصفات خاصة مثل المواقف، بوابّة رئيسية وبوابّات دخول متعدّدة، أماكن اصطفاف سيارات وغيرهم، حيث يجب أن يُقام ضمن مساحة كبيرة ويتميز بأنه متعدد المهام ويسمح بإصدار تراخيص لأكثر من مهنة في ذات المكان، حيث يجد العميل كل ما يريد تحت سقف واحد!

4- التنظيم التجاري (المكاتب)

يخدم هذا التنظيم أصحاب الشركات والأعمال، حيث يتم تخصيص البناء كاملاً للأعمال المكتبية ويمنع إدراج المعارض بأنواعها داخل هذا التنظيم، لوجودها على شوارع رئيسية حيوية. مثل شارع المدينة الطبية وشارع زهران.

5- التنظيم التجاري الصناعي

يشمل هذا التنظيم جميع الصناعات المختلفة بأنواعها:

- الصناعي الخفيف: هي الصناعات التي لا تتطلّب استخدام معدات ثقيلة، ويمكن أن تكون داخل أي بناء عادي بدون أي مواصفات بنائية خاصة، وقد يتضمن هذا التنظيم وجود شقق في طوابق البناء.

- الصناعي المتوسط: تشمل الصناعات التي تمتلك خطوط إنتاج بمواصفات معينة وتحتاج معدات ثقيلة بأوزان تصل إلى ٣ طن، وهذا النوع من الصناعات يتطلّب مواصفات بنائية خاصة متينة وقوية. وعادة هذا التنظيم يوجد في مناطق بعيدة عن التنظيمات السكنية مثل منطقة القسطل.

- الصناعات الثقيلة: تحتاج إلى خطوط إنتاج ضخمة ومواصفات بنائية عالية وتحقيق متطلبّات مواصفات السلامة العامة، مثل شركات صناعة السيارات.

الآن بعد أن ألقينا الضوء على أهم النقاط المتعلقة بنظام الأبنية والتنظيم في مدينة عمّان، في كلا القطاعين السكني والتجاري، هومز الأردن – Jordan Homes على أتم الاستعداد لتقديم الاستشارة التي تجنبك عناء البحث واحتمالية الخسارة! فمن المهم أن تكون على دراية كافية بأنواع المناطق وتنظيمها التي تتوافق مع متطلّباتك واحتياجاتك، وليتحقق هذا الأمر لا تتردد بالتواصل مع مستشاري هومز للحصول على المعلومات الوافية التي تساعدك في اتخاذ القرار المناسب.