قانون السطح المشترك

قانون السطح المشترك

سطح العمارة هو من أكثر قضايا الملكية العقارية التي تثير النزعات بين مالكي الشقق والوحدات السكنية في الأبنية السكنية المشتركة، لذلك اخترنا في هذا المقال الحديث عن الإطار القانوني لملكية السطح المشترك.

ماذا يعني سطح العمارة؛ ولمن تؤول ملكية السطح؟ 

سطح العمارة هو الطابق الأخير من كل عقار سكني والطابق المتمم للعمارة؛ الذي يخلو من كافة الإشغالات البنائية باستثناء خزانات المياه وأطباق الاستقبال المتعددة الأنواع. 

بالعرف العام؛ تعود ملكية سطح العمارة لصاحب الأرض التي أقام عليها العمارة، على أن ينص ذلك في عقود البيع المبرمة مع ملاّك الشقق. هذا يعني أن مالك الشقة ليس له إلا شقته والأجزاء المشتركة على الشيوع مع كافة السكان مثل المصاعد، السلالم، الجدران وغيرها.

استمر معنا في قراءة المقال لتتعرف على أنواع ملكية سطح العمارة..

لمن تؤول ملكية السطح في القانون الأردني؟ 

في القانون الأردني حالات متعددة حول ملكية السطح في الأبنية السكنية، في حال اكتفاء المالك بتأجير الشقق والوحدات السكنية في البناء الواحد وعدم بيعها؛ فإن ملكية سطح العمارة تكون لصاحب العقار. وفي حال طُبقت أحكام السفل والعلو؛ يكون السطح ملك صاحب العلو. بينما في حال الشيوع العادي يكون السطح مملوكًا لعدة أفراد؛ وذلك فقط إذا قرروا شراء السطح بحصص شائعة بغرض إقامة مشروع عليها. وأخيرًا، فإن الحالة الأكثر شيوعًا في ملكية السطح هي ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا، وهذه الحالة يكون السطح مملوكًا لجميع سكان البناية ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا، حيث لا يمكن تقسيم السطح بين مالكي الشقق ولهم حق الانتفاع به كاملًا. 

ويستدل على ملكية السطح في حالة الملكية الشائعة شيوعًا إجباريًا بنص في القانون الأردني  (إذا تعدد ملاك طبقات البناية أو شققها المختلفة فإنهم يعدون شركاء في ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع أو أي جزء آخر تسجل بهذا الوصل أو تقتضي طبيعة البناء أن يكون مشتركاً فيه وتشمل بوجه خاص ما يلي):

• الأساسات والجدران الرئيسية.
• الجدران الفاصلة المشتركة والجدران المعدة للمداخن ولحمل السقف.
• مجاري التهوية للمنافع.
• ركائز السقوف والقناطر والمداخل والأقنية والأسطح والسلالم وأقفاصها والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات والمصاعد وغرف البوابين.
• أجهزة التدفئة والتبريد وسائر أنواع الأنابيب والقساطل والمزاريب والمجاري والتركيبات والتمديدات المشتركة كتجهيزات الإنارة والمياه وملحقاتها وكل ما يكون تابعاً للبناء إلا ما كان منها داخل الطبقة أو الشقة.

كل ذلك تم النص عليه في قانون ملكية السطح ملكية شائعة شيوعًا إجباريًا ما لم يوجد في سندات الملك أو القانون الخاص ما يخالفه

ما هو حق الاعتلاء؟ وما الفرق بينه وبين ملكية السطح؟ 

حق الاعتلاء هو حق عيني يُمنح لشخص معين يتيح له البناء فوق السطح، لكن دون أن يعني ذلك بالضرورة ملكيته للسطح نفسه! بمعنى آخر؛ قد يبقى السطح  ملكًا مشتركًا بينما يكون حق البناء فوقه لشخص محدد.

ملكية السطح هي تملك كامل للسطح، بينما حق الاعتلاء هو حق بناء فقط دون تملك

شروط صحة حق الاعتلاء في الأردن 

حق الاعتلاء هو حق قانوني في البناء فقط فوق السطح، دون تملك السطح نفسه، ولكي يكون حق الاعتلاء صحيحًا يجب أن يستوفي الشروط التالية:

•  - أن يكون مذكورًا صراحة في سند التسجيل.
•  - ألا يتعارض مع نظام الأبنية والتنظيم المعمول به.
•  - الحصول على رخصة بناء رسمية من الجهة المختصة (البلدية).
•  - عدم الإضرار بالسلامة الإنشائية للبناء.
•  - عدم المساس بحقوق باقي المالكين في الأجزاء المشتركة.

في حال غياب أي من هذه الشروط، يُعتبر البناء مخالفًا ويُعرض صاحبه للمساءلة القانونية. 

الملكية الخاصة لسطح العمارة

الملكية الخاصة لسطح العمارة هي الملكية المفرزة لأحد الأشخاص بحيث يكون السطح مملوكًا لها الشخص، بالتالي يكون له الحق الكامل كـ مالك للتصرف بالسطح أو استعماله أو استغلاله في حدود القانون. بالتالي يحق له بيعه، أو رهنه، أو تأجيره أو إنشاء مشروع خاص فيه على السطح، مع الأخذ بعين الاعتبار أن القانون لا يعترف بالملكية المطلقة أي سيكون هناك بعض الشروط أو القيود.

ويمكنك الاطلاع على جميع الشروط والقيود من خلال الرابط التالي:

الملكية الخاصة لسطح العمارة والحقوق المقررة لها

ملكية سطح العمارة على الشيوع العادي 

ملكية سطح العمارة على الشيوع العادي لها 3 حالات هي:

• 1- أن يقوم عدد من الأشخاص بشراء سطح البناية دون أن يكونوا مالكين لأي شقة أو وحدة عقارية داخل البناية، بالتالي يصبح السطح مملوكً لهم على الشيوع فيما بينهم.
• 2- أن تؤول ملكية السطح إلى الورثة من مورثهم الذي كان مالكًا للسطح ملكية مفرزة
• 3- أن تكون ملكيتهم للسطح على الشيوع العادي نتيجة النص على ذلك في عقود شرائهم للعقار.
•  

مع ملاحظة أن ملكية سطح العمارة على الشيوع العادي تتضمن عددًا من الأحكام هي: 

• الانتفاع بسطح العقار واستغلاله: مثل انتفاع جميع الشركاء بالسطح واستغلاله، دون أن يكون لأي منهم حق الاستئثار بالانتفاع أو الاستغلال، بالإضافة إلى التزام الشركاء بالمساهمة في التكاليف الضرورية، إلى جانب إدارة المال الشائع حيث يكون للأغلبية أن يقرروا الطريقة التي يتم بها الانتفاع بالمال الشائع، ويكون قرارهم ملزماً للأقلية حتى لا يتعطل الانتفاع بالمال الشائع. 
• التصرف في سطح العقار: في هذا البند عدة صور للتصور في سطح العقار مثل وهي التصرف الوارد من جميع الشركاء، تصرف الشريك في حصته الشائعة، بالإضافة إلى تصرف الشريك في جزء مفرز يُعادل حصته.

ملكية سطح العمارة باعتباره ملكية شائعة شيوع إجباري 

لـ الملكية الشائعة شيوعًا إجباريًا صورتين:

• - شيوعٌ إجباريٌ أصلي؛ حيث توجد الملكية الشائعة مستقلة بذاتها وليست في خدمة عقارات مملوكة ملكية مفرزة، مثل مدافن الأسرة وصورها ووثائقها، فهذه الممتلكات لا يختص بها أي فرد من أفراد الأسرة ولا يمكن تقسيمها لذلك تظل ملكيتها مشتركة بينهم بحسب الأصل.
• - ملكية شائعة إجبارية تبعية، حيث تكون تلك الأموال مخصصة لخدمة العقارات المملوكة للأفراد، وذلك مثل الممرات والطرق التي تربط بين عدة عقارات.

- في ملكية سطح العمارة الشائعة شيوعًا إجباريًا يقوم المشرع بوضع الأحكام التي تنظم أعمال السطح بين مالكي الشقق والوحدات السكنية في البناية.

وذلك يتم بعد تقرير حصة كل شريك في سطح العمارة، وتوضيح الحقوق المقررة للمالكين على الشيوع على سطح العمارة.

ويمكنكم الاطلاع على تفاصيل أحكام ملكية سطح العمارة بالشيوع الإجباري بالنقر على رابط أحكام ملكية سطح العمارة باعتباره ملكية شائعة شيوع إجباري

أكثر الأسئلة شيوعًا حول ملكية السطح؟ 

هل يجوز البناء على السطح دون موافقة المالكين؟

لا.. حيث أن سطح العقار يعد من الأجزاء المشتركة التي يملكها جميع الملاك ويحق لهم الانتفاع بها ما لم يُنص صراحة في عقود البيع على خلاف ذلك.

هل من حق مالك العقار بيع السطح؟ 

الأصل في القانون الأردني ينص على أن السطح من الأجزاء المشتركة ولا يجوز التصرف به بيعًا أو تخصيصًا دون سند قانوني صريح، ولا يجوز بيع السطح إذا كان مشتركًا أو غير مفرز.. وحق الاعتلاء لا يعني ملكية ولا يجيز بيع السطح.

ويجوز بيع السطح إذا كان فقط ذا ملكية خاصة ومسجلًا.

هل السطح من حق الدور الأخير؟

تعود ملكية السطح لمالك الدور الأخير فقط في حال ورود نص صريح في سند التسجيل، أو في حال وجود حق اعتلاء مسجل، أو عند اتفاق جميع المالكين وتسجيله رسميًا.

ما هو دور جمعية المالكين بخصوص السطح؟

تتولى جمعية المالكين إدارة الأجزاء المشتركة التي يعد السطح منها، ولها صلاحيات مثل منع التعديات وتنظيم الاستخدام واللجوء إلى القضاء عند المخالفات.

هل السطح من حق الدور الأخير؟

تتولى جمعية المالكين إدارة الأجزاء المشتركة التي يعد السطح منها، ولها صلاحيات مثل منع التعديات وتنظيم الاستخدام واللجوء إلى القضاء عند المخالفات.

كيف أتأكد من الوضع القانوني للسطح قبل الشراء؟

يمكنك ذلك من خلال مراجعة سند التسجيل بدقة، التأكد من وجود أو عدم وجود حق اعتلاء، ويمكنك أيضًا من خلال السؤال المباشر للبائع أو استشارة مختص قانوني أو عقاري.

إذا لا زال لديك استفسارات عن ملكية سطح العمارة لا تتردد بالتواصل مع فريق هومز الأردن لجميع الاستشارات القانونية والهندسية، ابقوا على تواصل معنا على العناوين التالية:

هاتف: 00962791230777

وسائل التواصل الاجتماعي:

فيسبوك
انستغرام
يوتيوب
لينكدإن 
وللاستفسار المباشر تواصل معنا على واتساب

جميع حقوق المقال محفوظة لصالح موقع هومز الأردن 2025

مصادر: ملكية السطح