نظام الملكية المشتركة في الأبنية السكنية - قانون المشاع

المشاع: ما هي الملكية المشتركة في الأبنية السكنية؟

مع تزايد عدد الأبنية السكنية بسرعة كبيرة في عمّان وباقي محافظات المملكة، أصبحت الملكية السكنية في الأبنية المشتركة - المشاع - من أكثر القضايا التي تؤرق السكان.  فعندما يشترك أكثر من مالك في أجزاء من البناء لا يمكن تخصيصها لوحدة معينة وتكون مشاعة، تصبح الحاجة ماسة وضرورية جدًا لإدارة الأبنية السكنية المشتركة وضمان حقوق السكان فيها. واخترنا اليوم أن نطلعكم على أهم قوانين الملكية السكنية وتفاصيلها.

شرح قانوني مبسط عن قانون المشاع - الملكية المشتركة في الأبنية السكنية

قانون المشاع في نظام الملكية المشتركة في الأبنية السكنية هو نظام قانوني تنشأ بموجبه ملكية مشتركة بين جميع مالكي الشقق أو الوحدات السكنية في البناء الواحد. بحيث يكون للمالك الحق الكامل في امتلاك شقته أو وحدته السكنية، وفي الوقت ذاته يشترك في ملكية الأجزاء المشتركة مع باقي المالكين بنسب تتناسب مع مساحة وحدته السكنية؛ دون أن يكون له حق الانفراد بالتصرف في هذه الأجزاء.

هذا القانون يشمل الملكية المفرزة بالشقق في الأبنية السكنية فقط، ضمن تنظيم خاص وتحت إدارة اتحاد المالكين. 

الأجزاء التي تخضع للملكية المشتركة في الأبنية السكنية؟ 

هي الأجزاء المخصصة لخدمة البناء ولـ الاستخدام المشترك لمالكي الوحدات السكنية أو لشاغليها مثل المستأجرين، حيث يتم تحديد هذه الأجزاء استنادًا إلى مخططات الإفراز المبدئي المحفوظة لدى المؤسسة العامة للإسكان والتطوير الحضري؛ إلى حين إتمام معاملة إفراز العقار.. وتشمل الأجزاء التالية:

•  - العقارات بالتخصيص في البناء
•  - الأرض المقام عليها
•  - أرض العقار
•  - سطح الطابق الأخير غير المفرز وغير المملوك لأي من المالكين
•  - المواقف
•  - أساسات البناء والجدران
•  - مجاري التهوية
•  - السلالم والمصاعد
•  - شبكات وخطوط المياه والصرف الصحي
•  - التكييف والتدفئة والكهرباء
•  - الاتصالات الواقعة خارج الوحدات السكنية، بالإضافة إلى معداتها والغرف المخصصة للخدمات

نظام إدارة الأجزاء المشاعة -  الأجزاء المشتركة في الأبنية السكنية 

بحسب نظام الملكية المشتركة في الأبنية السكنية المعمول به في الأردن فإن الأجزاء المشتركة في الأبنية السكنية تُدار من قبل جمعية المالكين، حيث تصنف بكونها الجهة القانونية الأساسية المختصة بإدارة واستعمال وصيانة الأجزاء المشتركة في البناء. 

جمعية المالكين

بحسب قانون دائرة الأراضي والمساحة هو الشخص المعنوي المشكل من مجموع مالكي الوحدة العقارية في البناية السكنية الواحدة، حيث تنشأ جمعية المالكين حكمًا من مجموع مالكي الوحدات العقارية أو الشقق الموجودة في كل بناء عند بيع أول وحدة عقارية من المالك، حيث تمتلك الخصائص التالية:

•  - تكون لها شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم لإدارة ذلك البناء ولها بهذه الصفة حق التقاضي وفق أحكام القانون.
•  - يكون لكل جمعية من جمعيات المالكين رقم وطني يمنح من الدائرة واسم يميزها مستمد من رقم قطعة الأرض المقام عليها البناء، موقعها، أو اسم المشروع الواقع ضمنه حسب بيانات السجل العقاري والتي يجوز لها أن تتخذ اسمًا آخر.
•  - يعتبر مالك أي وحدة عقارية في البناء، أو شقة، أو حصة عقارية عضوا في جمعية المالكين لذلك البناء حكمًا، وذلك بمجرد تثبيت ملكيته في السجل العقاري، وفي حال انتقلت ملكية الوحدة العقارية إلى مالك آخر يفقد هذه العضوية.

مهمات جمعية المالكين في الملكية المشاعة - المشتركة في الأبنية السكنية 

إدارة جمعية المالكين هي الإطار القانوني والتنظيمي لإدارة الأجزاء المشاعة - المشتركة في الأبنية السكنية التي تقوم بالأعمال التالية:

•  - إدارة الأجزاء المشتركة: المصاعد، السلالم، الأسطح، المواقف، الحدائق
•  - الصيانة والتشغيل: وضع خطط صيانة دورية والتعاقد مع مزوّدي الخدمات
•  - الإدارة المالية: إعداد الموازنة، تحصيل الاشتراكات، دفع الالتزامات
•  - التنظيم القانوني: تطبيق النظام الداخلي وقرارات الهيئة العامة
•  - حل النزاعات: معالجة الخلافات بين المالكين بطريقة نظامية
•  - التعاقد والرقابة: التعاقد مع شركات إدارة أو حراسة ومتابعة أدائها

على مجلس إدارة الجمعية فتح حساب خاص ببدل الخدمات للبناء لدى أحد البنوك العاملة في المملكة تودع فيه مبالغ بدل الخدمات خلال 7 أيام عمل من تاريخ استيفائها.

اتحاد المالكين 

اتحاد المالكين هو الكيان الأعلى من جمعية المالكين، ويشكل حكمًا لجمعيات المالكين في البناء السكني، أو لمالكي الوحدات المستقلة في المجمع السكني الواحد، وتكون له شخصية معنوية وذمة مالية مستقلة بالقدر اللازم للإدارة.

مهمات اتحاد المالكين في إدارة الأجزاء المشاعة - أجزاء الملكية المشتركة في الأبنية السكنية

•  - إدارة البنية التحتية الواقعة ضمن البناء السكني أو حدود المجمع العقاري والمخصصة حصراً لخدمته.
•  - حقوق إدارة واستعمال واستغلال البنية التحتية في البناء السكني أو المجمع السكني ويمثله في ذلك مجلس إدارته.
•  -  إجراء ما يلزم من تصرفات وإبرام ما يراه مناسبا من عقود لغايات صيانة البنى التحتية والمحافظة عليها ورفع أي تعد عليها وإدامة الخدمات في البناء السكني أو المجمع السكني.

 تنشأ الحاجة لاتحاد المالكين، عند وجود مجمعات سكنية كبيرة، وجود مرافق مشتركة بين عدة أبنية، لتوحيد الإدارة وتقليل التكاليف، لتنظيم العلاقة بين الجمعيات المختلفة.

ويمكنك معرفة تفاصيل أكثر عن جمعيات المالكين واتحاد المالكين الصادرة من دائرة الأراضي والمساحة من خلال الروابط التالية:

تعليمات سجل جمعيات المالكين واتحادات المالكين

نظام ادارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري

مقارنة سريعة بين جمعية المالكين واتحاد المالكين 

الجدول التالي يوضح الفرق بين اتحاد المالكين وجمعية المالكين:

وللمزيد عن مقالات مشابهة يمكنك الاطلاع على المقالات التالية:

قضايا الملكية العقارية

الشفعة في القانون الأردني

أكثر الأسئلة شيوعًا عن المشاع - الملكية المشتركة في الأبنية السكنية 

ما هي حقوق المالكين في المشاع - الأبنية السكنية المشتركة؟ 

يتمتع بالمالكين بحقوق متعددة منها؛ استخدام الأجزاء المشتركة بما لا يضر بحقوق الآخرين، المشاركة في إدارة وصيانة هذه الأجزاء، الاعتراض على أي استعمال مخالف أو ضار، الانتفاع بالسطح أو المرافق المشتركة وفق النظام المعتمد

ما هي واجبات المالكين في المشاع - الأبنية السكنية المشتركة؟ 

يجب على المالكين المساهمة في تكاليف الصيانة والإصلاح حسب حصته، عدم إجراء أي تعديل أو تغيير في الأجزاء المشتركة دون موافقة المالكين، الالتزام بالنظام الداخلي للبناء، عدم استخدام الأجزاء المشتركة استخدامًا يخل بالسلامة أو يسبب إزعاجًا.

ما هي النزاعات الشائعة حول المشاع - الملكية المشتركة؟ 

إن أكثر النزاعات التي تنشأ بين المالكين في الملكية المشتركة، هي الاستثمار بالسطح أو الممرات، الامتناع عن دفع رسوم الصيانة، إجراء تعديلات دون موافقة، سوء استخدام المرافق المشتركة.

كيف يحل النزاع إذا نشأ بين المالكين حول الأجزاء المشاعة - الملكية المشتركة؟ 

وغالبًا ما تُحل هذه النزاعات وديًا، ولكن قد يتم اللجوء إلى القضاء إن تعسر الأمر وتعذر الاتفاق.

هل يجوز لإحدى الجمعيات أن تقوم بتغيير مسماها؟ 

لا يجوز لأي جمعية مالكين تغيير اسمها، وذلك سنداً للمادة 6 / ب من نظام إدارة القسم المشترك في العقار والمجمع العقاري – رقم (89) لسنة 2020 .

هل النظام الداخلي لجمعية المالكين ملزم؟

نعم، ملزم لمالكي الوحدات العقارية، ولخلفهم العام ،والخاص، ولشاغليها.

خلاصة حديثنا عن الملكية المشتركة هو توعية المالكين في هذا النوع من الملكية بحقوقهم وواجباتهم، وتجنب النزاعات التي قد تحدث بسبب ضعف المعلومات،. وأخيرً يجب أن نفرق بين الملكية المشتركة في العقارات بشكل عام هي مفهوم قانوني واسع، بينما الملكية في الأبنية السكنية هي تطبيق خاص للملكية المشتركة، وليس كل ملكية في الأبنية السكنية هي ملكية مشتركة، وليس كل ملكية مشتركة هي ملكية في أبنية سكنية.

إذا لا زال لديك استفسارات عن هذا الملكية المشتركة لا تتردد بالتواصل مع فريق هومز الأردن ابقوا على تواصل معنا على العناوين التالية:

هاتف: 00962791230777

وسائل التواصل الاجتماعي:

فيسبوك
انستغرام
يوتيوب
لينكدإن 
وللاستفسار المباشر تواصل معنا على واتساب

جميع حقوق المقال محفوظة لصالح موقع هومز الأردن 2025