المزاد العلني في الأردن ٢٠٢٤

جملة عفوية أشيعت بين الناس، وتسببت في خلق اعتقاد خاطئ حول أسعار العقارات التي يتم عرضها للبيع في المزادات العلنية، وأنه سيتم بيعها بأسعار زهيدة! خصوصًا تلك العقارات التي يتم إحالتها من قبل البنوك!

هذه الاعتقاد جاء من فكرة أن سبب إحالة العقار للبيع في المزاد العلني هو عدم تمكن مالك العقار من تسديد قيمة العقار مهما كان السبب، ومن يقوم بمتابعة إعلانات المزادات العلنية في الصحف الرسمية، سيلاحظ أن أكثر العقارات التي يتم إحالتها إلى المزاد العلني هي عقارات البنوك، وذلك بعد تعثر المدين في سداد المبلغ المستحق - القرض العقاري - إلى البنك، وربما هذا الأمر يوضح أن عقارات البنوك عندما تحال إلى المزاد العقاري تكون بسعر مرتفع نوعا ما يضمن حق الدائن في استرداد ثمن العقار ويحفظ حق المدين من استغلال المزاد العلني.

 ولكن نحن في هومز الأردن سنوضح ونصحح جميع الأفكار الشائعة حول المزادات العلنية ونتحدث عن الإجراءات القانونية لذلك.

ماهية المزاد العلني 

بكل بساطة، المزاد العلني هو أحد وسائل استرداد الحقوق المالية بموجب القانون! حيث أن المزاد العلني هو الحل الأخير الذي يلجأ إليه الدائن بعد أن يستنفذ جميع الإجراءات القانونية في تحصيل حقه من المدين، وذلك من خلال تقديم الطلب إلى دائرة التنفيذ وصدور موافقة رئيس التنفيذ بإحالة العقار للبيع في المزاد العلني! 

دور المشرع الأردني في قانون التنفيذ في حماية الممتلكات العقارية من خلال المزاد العلني 

تصحيحًا لمعتقد "عقار لقطة للبيع في المزاد العلني" وفكرة أنه يباع بسعر زهيد، هذا الأمر الذي يغفل عنه الكثيرون فـ يسارعون إلى المزاد العلني تطبيقًا لفكرة الشراء بسعر زهيد "لقطة"، جاء دور المشرع الأردني لحماية الممتلكات الخاصة وضمان حقوق كلا الطرفين الدائن والمدين من خلال مراجعة القوانين والتعديل عليها لضمان حق الدائن في استرداد حقه وحماية حق المدين بعدم استغلال إحالة العقار إلى المزاد العلني ومنع بيعه بأقل من قيمته الحقيقية المعروضة في السوق، خصوصًا عندما يكون الأمر متعلقا بعقارات البنوك، وهذا النوع من الأموال غير المنقولة الذي سيتم التركيز عليه في مقالنا.

متى يتم اتخاذ قرار وضع الأموال المنقولة وغير المنقولة في المزاد العلني؟ 

إحالة الأموال المنقولة وغير المنقولة إلى المزاد العلني تأتي بعد سلسلة من الإجراءات القانونية في استرداد حق الدائن بالتالي يلجأ إلى الإجراء القضائي وهو المزاد العلني.

ما هي سلسلة الإجراءات القانونية للأموال المنقولة وغير المنقولة التي تأتي قبل المزاد العلني؟

بشكل عام تكون الإجراءات القانونية لوضع الأموال المنقولة وغير المنقولة في المزاد العلني كالتالي:

● يتم تسجيل الدعوى التنفيذية.

● يتم إخطار المدين بالسداد خلال ٧ أيام من تاريخ التبليغ قبل المباشرة بالتبليغ.

● على المدين أن يقوم بالسداد خلال فترة الإخطار.

● إذا لم تكن للمدين القدرة على السداد خلال فترة السداد، يجب أن يقوم بعرض تسوية مالية على ألا تقل عن ٢٥٪؜ من قيمة المبلغ المحكوم به لصالح الدائن.

● في حال عدم موافقة المحكوم له بقرار التسوية وصدر قرار من رئيس التنفيذ برفض التسوية، يحق للمحكوم له الدائن إكمال إجراءات التنفيذ وهي:

○ تقديم طلب بحبس المدين ٩٠ يومًا في السنة مع ملاحظة أن هذا الإجراء لا يسقط الدين.

○ طلب منع السفر للمدين لضمان عدم سفره خلال فترة تنفيذ الإجراءات.

○ طلب الحجز على أموال المدين، ومن هنا يبدأ التمهيد لحجز أموال المدين غير المنقولة أو المنقولة، مع التذكير أننا نتحدث هنا عن العقار بالتحديد، على الرغم من أن جميع الإجراءات تنطبق على الأموال المنقولة وغير المنقولة، وفي الفقرة التالية سيتم تفصيل مراحل وضع إشارة الحجز على العقار وبيعه في المزاد العلني.

مراحل طرح بيع عقارات البنوك في المزاد العلني  

عند تعثر المدين في سداد الدين خلال ٧ أيام من إخطار الحجز، تأتي مرحلة بيع العقار في المزاد العلني وذلك بعد إتمام هذه الإجراءات:   

1. يتقدم الدائن (المحكوم له، وهنا سنتحدث عن البنك) بطلب الحجز على العقار.

2. يصدر رئيس التنفيذ قرار وضع إشارة الحجز على سجل العقار في دائرة الأراضي.

3. يتقدم الدائن (البنك - المحكوم له) بطلب بيع العقار في المزاد العلني.

4. يقوم رئيس التنفيذ بإخطار المدين بأن العقار سيباع جبرًا في المزاد العلني إذا امتنع عن سداد الدين خلال ٧ أيام من تاريخ الإخطار.

5. بعد انقضاء المدة دون سداد الدين، يقرر رئيس التنفيذ طرح العقار للبيع في المزاد العلني.

إجراءات بيع عقارات البنوك في المزاد العلني؟ 

بعد قرار رئيس التنفيذ بطرح العقار في المزاد العلني، تبدأ الإجراءات التالية التي تمهد لبيع العقار في المزاد العلني:

● يتم تنظيم قائمة بشروط بيع العقار بناء على طلب المحكوم له، وذلك من خلال مأمور التنفيذ الذي يقوم بوضع اليد على العقار بعد الاستعانة برئيس التنفيذ، ويرفق مع قائمة الشروط ما يلي: سند التنفيذ، قيد السجل التجاري في تاريخ إلقاء الحجز، شهادة بيان الضرائب المستحقة على العقار المحجوز وما عليه من تكاليف.

● يتم تحديد موعد البيع بعد صدور قرار من رئيس التنفيذ بإتمام جميع الإجراءات بشكل صحيح.

● يصدر إعلان واضح ببيع العقار يشمل مواصفات العقار عند وضع اليد عليه، وأسماء الطرفين المدين والدائن، والوقت المحدد للمزايدة وشروط البيع والاشتراك.

● يتم نشر الإعلان في صحيفة يومية واحدة، وتوضع نسخة من الإعلان على لوحة الدائرة، وعلى باب المحل المحجوز.

ملاحظات مهمة جدًا.. يجب أخذها بعين الاعتبار قبل وخلال وبعد عملية الحجز على العقار وإحالته إلى المزاد العلني 

● دائرة التنفيذ التابعة لمحكمة البدايات هي الدائرة المختصة ببيع الأموال غير المنقولة إلى المزاد العلني.

● لا يجوز الحجز على العقار الذي يسكنه المدين ولا حصته الشائعة فيه، إلا إذا كان البيت أو الحصة الشائعة مرهونة أو موضع تأمين، أو كان الدين ناشئا عنه، فيجوز حجز أي جزء منه وبيعه لوفاء بدل الرهن أو التأمين أو القرض.

● عند إجراءات وضع اليد على العقار المؤجر يجب إخطار الطرف المستأجر بالامتناع ج عن دفع الأجار إلى المدين (المحكوم عليه) وإيداع المبلغ في صندوق المحكمة بدلا من ذلك.

● يمنع وضع اليد على العقار بالقوة مثل كسر الأبواب، إلا بقرار من رئيس التنفيذ وبحضور أفراد من الشرطة أو شهود مع توقيع المحضر. 

● يمنع قاضي المحكمة وموظفو الدائرة ومحامو أو وكلاء أي من الطرفين بالاشتراك في المزايدة ولو عن طريق الغير.

آلية تحديد الثمن الأساسي لبيع عقارات البنوك في المزاد العلني 

أولا: وضع اليد على العقار من قبل مأمور التنفيذ يتطلب الاستعانة بالخبراء لتقييم العقار وثمنه بالاعتماد على مواصفات العقار، التي تشمل: موقع العقار، مساحة العقار، نوع العقار، ماذا يشمل العقار.. إلى آخره. لاحقا يقوم الخبير العقاري بإعداد تقرير مفصل بشأن قيمة العقار ووضعه في حوزة المحكمة خلال المدة القانونية. وهذا من متطلبات قائمة شروط العقار.

ثانيًا: الآن يتم إقرار الثمن الأساسي لبدء المزايدة على العقار، وهو الثمن الذي يبدأ عند إنشاء العطاء أو فتح المزاد.

جلسة المزاد العلني 

عند صدور إعلان بيع عقارات البنوك في المزاد العلني، تصل إخطارات الإعلان أيضًا إلى كل من لهم علاقة في هذا المزاد مثل الدائن والمدين، وتعد هذه الجلسة اجتماع رسمي قانوني يخضع للنظام الداخلي لإدارة الجلسات، وتجري هذه الجلسة تحت الشروط التالية:

● استيفاء عربون بقيمة ١٠٪؜ من القيمة المقدرة للعقار المحجوز المعروض للبيع، وذلك من كل مشارك في الجلسة.

● يجب ألا يقل الحضور عن ٣ أشخاص من مقدمي العطاءات.

● يقوم رئيس الجلسة بالتحقق من توافر النصاب القانوني لمقدمي العطاءات.

● بعد فتح المزاد، يجب أن يتحقق رئيس الجلسة من حضور أو غياب الأطراف المعنية، ومن إخطارهم بجلسة المزاد.

● يتحقق الرئيس أيضا من تنفيذ نشر إعلان جلسة المزاد العلني بكافة شروطها.

● تبدأ الجلسة بكتابة اسم كل مشارك وعرض السعر الذي لديه على ألا يقل عن السعر الأساسي الذي تم تحديده للعقار.

● يحال العطاء مؤقتًا إلى المزايد الذي يتقدم بالسعر الأعلى، من ثم يتم الإعلان عن طرح العطاء مرة ثانية لمدة ١٥ يوم، وبعد انقضاء المدة يتم إجراء مزايدة علنية بين المتقدمين للمزايدة وذلك لاتخاذ قرار الإحالة القطعية للعقار لمن يدفع السعر الأعلى.

الإحالة القطعية للعقار لا تعني أحقية المحال عليه بامتلاك العقار! 

خلال ١٠ أيام من الإحالة القطعية، يصدر القاضي قرار إرساء المزاد إلى المحال عليه وإتمام عملية بيع العقار من خلال دفع ثمن البيع وجميع المبالغ المستحقة وإيداعها في دائرة التنفيذ، في هذه الحال فقط يصبح العقار ملك للمحال عليه.

نقاط سريعة مهمة حول المزاد العلني والإحالة القطعية 

● يمكن إعفاء الدائن من دفع عربون المشاركة في المزاد في حال كانت قيمة الدين أكبر من قيمة السعر الأساسي للعقار.

● إذا كان المحال عليه هو الدائن (المحكوم له) يتم إعفائه من قرار إيداع الثمن كله أو جزء منه مراعاة لمقدار دينه ومرتبته وتسلم صورة الإحالة إليه بعد ذلك.

● يمنع المحال عليه من التصرف بالعقار خلال عام كامل منذ لحظة تسجيله باسمه، حيث يمكنه استرداد المال الذي دفعه إذا قام المدين أو الورثة بدفع بدل المزايدة مع الرسوم والمستحقات.

● إذا تعثرت إجراءات عملية الشراء لأسباب خارجة عن إرادة المحال عليه - المشتري - يمكنه في هذا الحال فسخ المزايدة واسترداد ماله.

● في بعض الحالات قد يكون عرض السعر المقدم أقل من سعر العقار الأساسي، في هذه الحال يمكن أن يقوم رئيس الجلسة بتأجيلها إلى موعد آخر يقرره لاحقًا.

المزادات الإلكترونية 

خدمة المزاد الإلكتروني؛ هو نظام مزايدة أونلاين أطلقتها وزارة العدل بهدف تحقيق العدل في إجراء المزادات العلنية والحفاظ على حقوق المدينين، بحيث تمتلك وزارة العدل قسمًا خاصًا للمزايدة عبر موقعها الإلكتروني، وفي هذا القسم قائمة بجميع العقارات والأموال المنقولة وغير المنقولة التي تم إحالتها إلى المزاد العلني، تسهل على المزايدين المزاودة على ما يريدون أينما كانوا، مع الاطلاع المستمر على آخر تحديثات المزايدات الإلكترونية، وذلك بخطوات بسيطة:

- تسجيل حساب في موقع وزارة العدل ضمن قسم المزادات الإلكترونية، وذلك بإدخال المعلومات الشخصية الموجودة على الهوية الشخصية، إلى جانب رقم Iban الحساب البنكي وذلك بهدف استرداد مبالغ التأمين التي يودعها المزايدين دون الحاجة لمراجعة المحكمة.

- يتم مراجعة دائرة التنفيذ لتوثيق البيانات.

- دفع مبلغ التأمين عن طريق خدمة الدفع الإلكتروني.

- البدء بالمزايدة الإلكترونية.

لهذا نحن في هومز الأردن نسعى جاهدين لتهيئة وتأسيس فريق عمل قوي متكامل في المجال العقاري بالتعاون مع المؤسسات الحكومية والخاصة ذات الصلة، للتأكد من توجيه عملائنا نحو اتخاذ القرارات الصائبة، وتحديث قائمتنا العقارية باستمرار والتأكد من خلوها من أي مشاكل أو عقبات تعيق عمليات البيع والشراء. 

حقوق المقال محفوظة لصالح موقع هومز الأردن - Homes Jordan 2024

كتب المقال بتصرف من المصادر التالية:

https://auctions.moj.gov.jo/UserManual/AuctionInstructions.pdf

https://jordan-lawyer.com/2022/01/14/selling-real-estate-by-public-auction/

https://auctions.moj.gov.jo/UsagePolicy.aspx